RERA के 10 साल पूरे होने पर घर खरीदारों का PM मोदी को पत्र, कहा- केवल प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन सफलता का पैमाना नहीं

रियल एस्टेट क्षेत्र में घर खरीदारों के हितों की रक्षा के उद्देश्य से बनाए गए रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट यानी RERA को लागू हुए 10 साल पूरे हो चुके हैं। इस मौके पर घर खरीदारों के संगठन फोरम फॉर पीपल्स कलेक्टिव एफर्ट्स (FPCE) ने प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी को पत्र लिखकर कानून के क्रियान्वयन पर गंभीर सवाल उठाए हैं। संगठन का कहना है कि एक दशक बाद भी RERA उन कई समस्याओं को पूरी तरह दूर नहीं कर पाया है, जिनके समाधान के लिए इसे बनाया गया था। इनमें घर खरीदारों के पैसों का कथित दुरुपयोग, बिल्डर और खरीदार के बीच एकतरफा समझौते तथा आवासीय परियोजनाओं के निर्माण में देरी जैसी समस्याएं शामिल हैं।

प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी को भेजा गया पत्र

FPCE ने 26 अक्टूबर को प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी को यह पत्र भेजा। संगठन RERA कानून के समर्थन में चलाए गए अभियानों का हिस्सा रहा है। उसने माना कि इस कानून के लागू होने के बाद बड़ी संख्या में रियल एस्टेट परियोजनाओं को पंजीकरण के दायरे में लाया गया और परियोजनाओं से संबंधित जानकारी सार्वजनिक करने की व्यवस्था भी शुरू हुई।

हालांकि, संगठन के अनुसार केवल परियोजनाओं का पंजीकरण और जानकारी का खुलासा कानून की सफलता का पैमाना नहीं हो सकता। जब नियमों का उल्लंघन जारी हो और घर खरीदारों को प्रभावी राहत पाने के लिए संघर्ष करना पड़े, तब कानून के वास्तविक उद्देश्यों को पूरा हुआ नहीं माना जा सकता।

FPCE के अध्यक्ष अभय उपाध्याय ने पत्र में कहा कि जिन परिवारों ने अपनी जीवनभर की बचत घर खरीदने में लगा दी है, उन्हें केवल परियोजना का पंजीकरण नंबर नहीं, बल्कि तैयार मकान और कानूनी रूप से लागू किए जा सकने वाले अधिकार चाहिए।

RERA की जिम्मेदारियों को लेकर उठाए सवाल

फोरम ने RERA के मौजूदा ढांचे में एक बुनियादी समस्या की ओर ध्यान दिलाया है। संगठन के अनुसार, 2016 में RERA कानून के तहत स्थापित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण को दो अलग-अलग जिम्मेदारियां दी गई हैं। इनमें एक ओर रियल एस्टेट क्षेत्र को बढ़ावा देना है, जबकि दूसरी ओर घर खरीदारों के हितों की रक्षा करना शामिल है।

FPCE का मानना है कि इन दोनों जिम्मेदारियों के बीच हितों का टकराव पैदा हो सकता है। संगठन ने सुझाव दिया है कि RERA की जिम्मेदारियों में बदलाव किया जाना चाहिए। इसके तहत आवास और शहरी मामलों का मंत्रालय रियल एस्टेट क्षेत्र को बढ़ावा देने का काम जारी रखे, जबकि उपभोक्ता मामलों के विभाग को घर खरीदारों के हितों की सुरक्षा की पूरी जिम्मेदारी दी जाए।

फोरम के अनुसार, इससे घर खरीदारों की शिकायतों और अधिकारों को प्राथमिकता देने वाली व्यवस्था विकसित करने में मदद मिल सकती है।

परियोजनाओं के पंजीकरण में दस्तावेजों की जांच पर चिंता

FPCE ने पत्र में कहा कि उसने केंद्रीय सलाहकार परिषद (CAC) की बैठकों और मंत्रालय के अधिकारियों के साथ हुई चर्चाओं में कई बार परियोजनाओं के पंजीकरण की प्रक्रिया को लेकर सवाल उठाए हैं।

संगठन का आरोप है कि कुछ परियोजनाओं को जरूरी दस्तावेजों की पर्याप्त जांच के बिना पंजीकृत किया जा रहा है। इनमें स्वीकृत भवन योजनाएं, उपलब्ध सुविधाओं का विवरण, प्रमोटर की घोषणाएं और बिक्री के प्रस्तावित समझौते जैसे महत्वपूर्ण दस्तावेज शामिल हैं।

फोरम का मानना है कि किसी परियोजना को पंजीकरण देने से पहले इन दस्तावेजों की उचित जांच जरूरी है। इससे खरीदारों को परियोजना की वास्तविक स्थिति, उपलब्ध सुविधाओं और बिल्डर की जिम्मेदारियों के बारे में स्पष्ट जानकारी मिल सकेगी।

रिफंड और मुआवजा मिलने में वर्षों की देरी

घर खरीदारों की एक बड़ी समस्या RERA के आदेशों के बावजूद समय पर राहत नहीं मिलना भी है। FPCE ने बताया कि कई मामलों में लंबी कानूनी प्रक्रिया के बाद घर खरीदारों के पक्ष में रिफंड या मुआवजे का आदेश तो जारी हो जाता है, लेकिन वास्तविक राशि मिलने में कई साल लग जाते हैं।

संगठन ने कहा कि केवल आदेश पारित कर देना न्याय उपलब्ध कराने के बराबर नहीं है। जब तक खरीदार को उसका पैसा वास्तव में वापस नहीं मिलता या उसे निर्धारित मुआवजा नहीं मिलता, तब तक उसे प्रभावी राहत नहीं मिलती।

फोरम के अनुसार, आदेशों को लागू कराने और खरीदारों को समय पर भुगतान सुनिश्चित करने के लिए मजबूत व्यवस्था की जरूरत है।

बिल्डर-खरीदार समझौतों में एकतरफापन भी बड़ा मुद्दा

FPCE ने बिल्डर और घर खरीदारों के बीच होने वाले समझौतों की प्रकृति पर भी सवाल उठाए हैं। संगठन का कहना है कि कई समझौते एकतरफा होते हैं, जिनमें बिल्डरों के अधिकार और हित अधिक सुरक्षित दिखाई देते हैं, जबकि खरीदारों के अधिकारों को पर्याप्त महत्व नहीं मिलता।

फोरम ने बताया कि इस मुद्दे को वर्ष 2023 में केंद्रीय सलाहकार परिषद की बैठक में भी उठाया गया था। उस समय RERA के अध्यक्ष ने प्रत्येक राज्य के नियामक प्राधिकरण को बिल्डर-खरीदार समझौतों का ऑडिट करने की सिफारिश की थी। हालांकि, संगठन का दावा है कि इसके बाद भी स्थिति में कोई खास सुधार नहीं हुआ है।

फोरम ने यह भी कहा कि किसी नई परियोजना का पंजीकरण करने से पहले प्रमोटर की बकाया देनदारियों, पहले जारी किए गए आदेशों के अनुपालन और पुराने रिकॉर्ड की जांच करने के लिए अब तक कोई मजबूत व्यवस्था नहीं है।

पूर्व RERA अधिकारियों की नई नियुक्तियों पर भी चिंता

संगठन ने संभावित हितों के टकराव का एक अन्य मुद्दा भी उठाया है। FPCE ने चिंता जताई कि RERA के कुछ पूर्व अध्यक्षों द्वारा बिल्डरों के संगठनों में पद स्वीकार करने से हितों के टकराव की स्थिति पैदा हो सकती है।

फोरम के अनुसार, नियामक संस्थाओं की निष्पक्षता और विश्वसनीयता बनाए रखना बेहद जरूरी है। इसलिए ऐसी नियुक्तियों और उनके संभावित प्रभावों पर उचित निगरानी होनी चाहिए।

12.44 लाख करोड़ रुपये फंसे होने का दावा

RERA के 10 साल पूरे होने के अवसर पर FPCE ने सितंबर में मंत्रालय को एक रिपोर्ट भी सौंपी थी। इस रिपोर्ट में संगठन ने मंत्रालय के अपने RERA आंकड़ों के आधार पर अनुमान लगाया कि देरी से चल रही परियोजनाओं में घर खरीदारों की लगभग 12.44 लाख करोड़ रुपये की राशि फंसी हुई है।

फोरम के मुताबिक, यह रकम भारत के वार्षिक सकल घरेलू उत्पाद (GDP) का लगभग 3.8 प्रतिशत है। संगठन ने अनुमान लगाया कि इन परियोजनाओं की देरी से करीब 27.6 लाख परिवार प्रभावित हो रहे हैं।

FPCE का कहना है कि यह समस्या केवल उन व्यक्तिगत खरीदारों तक सीमित नहीं है, जिन्हें अपने घर का कब्जा मिलने का इंतजार है। इतनी बड़ी पूंजी का लंबे समय तक अटका रहना परिवारों की बचत, वित्तीय संस्थानों, उपभोग, रोजगार, निवेश और पूरे रियल एस्टेट क्षेत्र में विश्वास को प्रभावित कर सकता है।

RERA के उद्देश्यों को पूरा करने के लिए सुधार की मांग

FPCE ने अपने पत्र में स्पष्ट किया है कि RERA ने रियल एस्टेट क्षेत्र में पंजीकरण और जानकारी सार्वजनिक करने की प्रक्रिया को आगे बढ़ाया है, लेकिन घर खरीदारों की वास्तविक समस्याओं का समाधान अभी भी अधूरा है।

संगठन ने नियामक व्यवस्था में बदलाव, दस्तावेजों की बेहतर जांच, बिल्डर-खरीदार समझौतों की समीक्षा, पुराने आदेशों के अनुपालन और रिफंड तथा मुआवजे की समय पर अदायगी सुनिश्चित करने जैसे सुधारों की जरूरत बताई है।

RERA के दस वर्ष पूरे होने के मौके पर उठाए गए ये सवाल इस बात पर जोर देते हैं कि किसी कानून की सफलता केवल उसके तहत दर्ज परियोजनाओं की संख्या से नहीं मापी जानी चाहिए। घर खरीदारों को समय पर मकान, उनके पैसों की सुरक्षा और शिकायतों का प्रभावी समाधान मिलना भी उतना ही जरूरी है।